Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, un tributo que se paga al formalizar determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos, sobre todo cuando esos documentos pueden inscribirse en un registro público (Propiedad, Mercantil…). Forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y, aunque es estatal, su gestión está transferida a las comunidades autónomas, que pueden establecer tipos y bonificaciones propios.

Casi siempre lo verás al firmar una hipoteca o al comprar una vivienda nueva, pero también aparece en otros muchos casos: ampliaciones y novaciones de hipoteca, declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales (cuando un edificio se «divide» en pisos), agrupaciones o segregaciones de fincas, extinciones de condominio, disoluciones de proindiviso o constitución de sociedades. Cualquier escritura con contenido económico inscribible en un registro suele activar el AJD.

Hay dos cuotas. La cuota fija es el papel timbrado, que cuesta unos céntimos por folio y es prácticamente testimonial. Lo gordo es la cuota variable, que es un porcentaje sobre la base imponible y depende de la comunidad autónoma. Como referencia: 1,2% en Andalucía y Asturias; 1,5% en Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León y Cataluña; 1,25% en Castilla-La Mancha; 1% en Canarias; 0,75% en Madrid; 2% en Valencia y 0% en País Vasco. Esto cambia con frecuencia, así que conviene verificarlo en la web de la Hacienda autonómica correspondiente antes de hacer cuentas.

Depende de si es nueva o de segunda mano. Si es vivienda nueva (la compras al promotor), pagas IVA + AJD. Si es de segunda mano, en lugar de AJD por la compraventa pagas ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es bastante más alto y excluye el AJD por esa escritura. Otra cosa es la hipoteca asociada, que tiene su propia historia.

El banco. Tras la Ley 5/2019 (LCCI) y el Real Decreto-ley 17/2018, el pago del AJD en préstamos hipotecarios corresponde al banco, no al cliente. Esto fue una pequeña revolución en su momento, porque históricamente lo había pagado el comprador. Ojo: solo el AJD de la hipoteca. El AJD de la compraventa de vivienda nueva lo sigues pagando tú.

No sobre el precio de la casa, sino sobre la llamada responsabilidad hipotecaria, que es bastante mayor que el capital del préstamo. Incluye el capital prestado más una estimación de intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos. Para que te hagas una idea, la responsabilidad hipotecaria suele ser entre un 30% y un 60% superior al capital, según las cláusulas. Como ahora lo paga el banco, no te afecta directamente, pero te lo encontrarás reflejado en la escritura.

Sobre el valor escriturado (lo que pone el contrato de compraventa). Si la casa cuesta 300.000 € y estás en una comunidad con AJD al 1,5%, pagarás 4.500 € por este concepto, además del IVA (10% para vivienda nueva, normalmente).

La base imponible es el valor real de la obra (sin incluir el suelo, normalmente) en el caso de declaración de obra nueva, y el valor real de los pisos resultantes en el caso de división horizontal. Si construyes una vivienda y luego la «divides» en varias, te puedes encontrar pagando AJD dos veces seguidas, lo cual sorprende a mucha gente. Conviene preguntar al notario qué se va a liquidar antes de firmar.

Sí, y muchas, pero varían radicalmente entre comunidades. Las más habituales son las dirigidas a vivienda habitual, jóvenes (menores de 35), familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas de protección oficial o zonas rurales con poca población. En algunas comunidades, estos colectivos pagan tipos reducidos (del 0,1% o 0,5%) en lugar del general. Como cada autonomía tiene sus reglas y requisitos (límites de renta, de valor de la vivienda, plazo para residir en ella…), merece la pena revisarlo caso a caso porque el ahorro puede ser considerable.

El impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato o escritura correspondiente. Se hace mediante el modelo 600 (o el equivalente que tenga tu comunidad autónoma), presentado en la oficina liquidadora autonómica. Si te lo hace una gestoría (lo normal cuando hay notario y banco de por medio), te ahorras el trámite, pero conviene comprobar que efectivamente se presentó.

Ambos están en la misma ley, pero gravan cosas distintas. El ITP se aplica a transmisiones onerosas entre particulares (típicamente, comprar una vivienda de segunda mano o un coche usado). El AJD se aplica a la formalización del documento notarial cuando este es inscribible y no está sujeto a ITP. Por eso son incompatibles entre sí en la cuota variable: si en una operación pagas ITP, no pagas AJD por ese mismo acto, y al revés.

El registro no inscribirá la escritura mientras no se acredite el pago (o la exención), así que la hipoteca o la compraventa quedaría sin inscribir, con todos los riesgos jurídicos que eso implica. Además, Hacienda autonómica puede reclamarlo con recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según el retraso, más intereses de demora, y eventualmente abrir un procedimiento sancionador. No es algo que se pueda dejar olvidado.

En general sí, siempre que la nulidad, rescisión o resolución se declare judicial o administrativamente y no haya producido efectos lucrativos para nadie. Hay que solicitarlo expresamente a la Hacienda autonómica con la documentación que lo acredite, y el plazo es de cuatro años desde que el derecho a la devolución es exigible.